서울 강남의 프라임 오피스 자산인 역삼 센터필드의 새 운용사(GP) 선정 작업이 코람코자산운용과 KB자산운용의 2파전으로 압축되었습니다. CBRE코리아가 주관하는 이번 선정 작업은 이달 중 최종 후보를 결정할 예정입니다.
센터필드는 국민연금과 신세계프라퍼티가 각각 약 49.7%의 지분을 보유하고 있으며, 시장에서는 자산 가치를 2조 원대 후반에서 최대 4조 원대로 평가하고 있습니다. 연간 300억 원 이상의 배당이 가능한 우량 자산으로 꼽히지만, 운용보수만 놓고 볼 때 수익성이 매우 높은 거래는 아니라는 분석도 있습니다.
💎 운용권 경쟁, ‘간판’ 단다
이번 운용사 교체 추진 배경에는 기존 GP인 이지스자산운용과 주요 출자자 간의 누적된 갈등이 자리하고 있습니다. 펀드 만기를 앞두고 이지스자산운용이 센터필드 매각을 추진했으나, 국민연금과 신세계프라퍼티가 이에 반대하면서 관계가 경색된 것으로 알려졌습니다.
업계에서는 이번 센터필드 운용권 확보가 당장의 수익성보다는 상징적인 의미가 더 크다고 보고 있습니다. 국민연금이라는 핵심 기관 투자자와의 파트너십 이력을 확보하고, 수조 원대 자산을 운용하며 운용자산(AUM) 규모를 늘릴 수 있는 기회이기 때문입니다. 이는 향후 다른 대형 부동산 프로젝트 수주 경쟁에서도 중요한 레퍼런스가 될 수 있습니다.
💎 희소성 높은 프라임 오피스 시장
서울 핵심 업무지구의 우량 오피스 자산 희소성이 높아지면서, 이를 선점하려는 대형 운용사들의 경쟁은 더욱 치열해지고 있습니다. 강남, 여의도, 도심권의 프라임 오피스는 낮은 공실률과 임대료 상승세를 기록하며 불확실한 시장 상황에서도 견조한 현금 흐름과 높은 자산가치 방어력을 보여주고 있습니다.
실제로 세빌스코리아에 따르면 2025년 1분기 서울 프라임 오피스 평균 공실률은 3.7%에 불과했으며, 강남권은 1.7%에 그쳤습니다. 평균 임대료는 전년 동기 대비 5.1% 상승했습니다. 글로벌 빅테크, 금융회사, 대기업 본사 수요가 핵심 권역에 계속 몰리면서 서울의 우량 오피스는 앞으로도 국내외 자본이 앞다퉈 선점하려는 최상급 희소 자산 지위를 유지할 것으로 보입니다.
💎 투자 시사점
센터필드 운용권 경쟁은 단순히 한 자산의 운용사를 바꾸는 차원을 넘어, 국내 대형 부동산 자산 운용사들의 경쟁 구도와 전략을 엿볼 수 있는 기회를 제공합니다. 당장의 수익성보다는 장기적인 관점에서 기관 투자자와의 관계 구축, 운용자산 규모 확대, 그리고 기관 영업 경쟁력 강화를 위한 전략적 선택이 이루어지고 있음을 시사합니다. 또한, 희소성 높은 서울 프라임 오피스 시장의 매력과 향후 투자 기회에 대한 통찰을 얻을 수 있습니다. 이 과정에서 코람코자산운용과 KB자산운용은 국민연금 및 신세계그룹과의 협력 관계를 통해 향후 사업 확장에 유리한 고지를 점할 수 있을지 주목됩니다.
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