버팔로, 빈 창고에 새 아파트가 생겨나다
주민들, 사업주들, 시 공무원들은 이러한 가혹한 조치들이 이야기의 일부만을 말해준다고 말합니다. 이제, 그들은 회복에 다시 초점을 맞추기로 결심했습니다.
새로운 직업 훈련 시설과 버려진 기차역의 정비와 같은 이스트 사이드를 개선하기 위한 주요 노력들이 수년 동안 진행되어 왔습니다. 그리고 공원, 공공 예술 프로젝트, 아파트 단지에 수십억 달러를 쏟아붓기 위한 도시 전체의 계획들이 버팔로를 더 살기 좋은 곳으로 만들었다고 옹호자들은 말합니다.
이러한 노력은 만성적인 인구 감소를 역전시켰을 수도 있습니다. 최근의 인구 조사 수치는 버팔로의 인구가 70년 만에 처음으로 증가했다는 것을 보여줍니다.
“버팔로에 대한 또 다른 이야기는 투자가 이루어지고 있다는 것입니다,” 라고 빈 도시 소유 부지의 용도를 바꾸는 일을 하는 비영리 단체인 버팔로 도시 개발 회사의 회장인 브랜디 메리웨더가 말했습니다.
“저는 총격 사건이 제기되었던 문제들에 매우 민감합니다,”라고 총격 사건이 일어난 길 건너에서 자랐고 여전히 이웃에 가족이 살고 있는 메리웨더 씨가 말했습니다.
진보의 물결은 2012년 당시 뉴욕 주지사였던 앤드류 M이 시작됐습니다. Cuomo는 활성화 노력의 일환으로 10억 달러의 보조금과 세금 공제를 약속했으며, 그 이후 수년간 납세자 자금과 민간 투자가 혼합되어 추진되어 왔습니다.
아마도 버팔로의 운세 변화의 가장 가시적인 징후는 빈 창고, 옛 시영 건물, 그리고 아주 필요한 주택으로 개조된 오랜 주차장에 나타나는 새 아파트일 것입니다. 바이런 W. 브라운 시장실에 따르면 지난 10년 동안 10,150개의 아파트를 포함하는 224개의 다세대 주택 프로젝트가 문을 열었거나 진행 중이라고 합니다.
그리고 새로운 주택의 건설 속도는 빨라지고 있는 것으로 보입니다. 전체 프로젝트의 3분의 1인 78개 프로젝트가 2020년과 2021년에만 공개되었다고 시장실은 말했습니다.
그들 중에는 이 도시에서 가장 높은 건물이자 버팔로의 가장 유명한 프로젝트 중 하나인 세네카 원 타워가 있습니다. 1972년 은행의 본거지로 완공된 이 건물은 최근 몇 년 동안 비어 있었습니다. 현재, 40층짜리 도심 첨탑은 1억 달러의 수리 후 다양한 용도를 특징으로 하고 있습니다.
6년 전에 타워를 구입한 더글러스 개발사는 115개의 아파트를 증축하는 동시에 푸드 홀, 대형 체육관, 공예 양조장을 설치했습니다. 그것은 또한 이리 호수의 바람을 막기 위해 광장 주변의 벽을 올렸습니다.
올 봄 남편 잭(65)과 함께 세네카 원에서 방 두 개짜리 아파트를 빌리기 시작한 바바라 포이(64)는 스카이라인의 반짝임을 즐기기 위해 블라인드에 금이 간 채 자는 것이 즐거웠다고 말했습니다. 거의 30년 동안, 포이 양은 밤에 결코 머물지 않았지만, 교외에 있는 그녀의 집으로 차를 몰고 돌아갔습니다.
하지만 재활성화는 그녀가 버팔로를 완전히 새로운 시각으로 볼 수 있도록 도와주었습니다. “매주 주말마다 무슨 일이 있는 것 같습니다,” 라고 포이가 말했고, 6월에 있었던 프라이드 퍼레이드를 즐겼다고 덧붙였습니다. “버팔로는 정말 살아났고, 저는 그것이 매우 자랑스럽습니다.”
사무실 임대 속도가 느립니다. 세네카 원에는 약 70%의 공간이 임대되어 있는데, 그 중 대부분은 버팔로에 본사를 둔 M&T 은행과 십여 개의 소규모 기술 회사들에 임대되어 있습니다. 증권사 CBRE에 따르면 지난해 말 시내 최고 오피스 빌딩의 공실률은 13%로 2020년 14%보다 낮아졌습니다.
반면에 주거용 임대료는 강세를 보이고 있습니다. 더글러스 개발 책임자인 그레그 베이커는 2020년 가을 시장에 나온 후 세네카 원에서 모든 아파트를 월 3,000달러에 임대하는 데 9개월밖에 걸리지 않았다고 말했습니다. 인구 조사 통계에 따르면 버팔로의 평균 임대료는 한 달에 800달러입니다.
비즈니스 및 경제: 최신 업데이트 2022년 7월 1일 오후 5시 40분, ETTrump Media는 Truth Social 거래의 연방 조사에 소환됩니다.대유행으로 타격을 입은 영화관들은 강한 6월 이후 기분이 좋습니다.7월 4일 주말은 다시 회복하기 위해 고군분투하는 항공사들을 시험할 것입니다.더글러스는 세네카 원 매입 이후 이전 호텔과 병원을 포함해 약 20여 개의 부동산을 매입해 주택으로 전환할 예정입니다.
“사람들은 제가 어렸을 때 교외에 살면서 도시로 통근할 때와는 달리, 도시로 돌아가기 위해 교외에 있는 집을 팔고 있습니다.”라고 버팔로 태생인 베이커 씨가 말했습니다.
고속도로로 쪼개진 분산된 도시에서는 지금까지의 노력이 대부분 서부 지역에서 결실을 맺었지만, 기반 시설을 개선하는 것 또한 최우선 과제였습니다. 예를 들어, 한때 자동차 대리점들이 즐비했던 캐나다로 가는 다리 근처의 나이아가라 거리는 이제 새로운 보도, 가로등, 그리고 보호 자전거 도로로 빛나고 있습니다. 자전거 가게들과 식당들도 그곳의 황폐한 상점들을 되살렸습니다.
인근에서는 근로자들이 190번 주간 고속도로로 둘러싸인 77에이커에 달하는 해안가 녹지공간인 라살 공원을 1억 1천만 달러 규모의 정비 작업을 막 시작할 예정입니다. 계획에 따르면 고속도로 위에 넓은 보행자 다리가 있어야 합니다.
버팔로의 상업적인 과거의 험난한 부분을 부드럽게 하는 것 또한 시내, 원래의 이리 운하의 짧은 잔해를 껴안고 있는 진행 중인 이웃인 Canalide에 초점을 맞추고 있습니다. 최근 오후, 학교 단체들은 중서부 밀과 소나무가 유럽으로 가는 도중에 버팔로를 통해 어떻게 흘러갔는지를 설명하는 표지판을 둘러보았습니다. 영화의 밤과 요가 수업은 근처의 잔디밭에서 열립니다.
“버팔로는 갈 길이 있을지 모르지만, 그것은 여전히 먼 길을 왔습니다,”라고 32세의 스테파니 수로비에츠는 햇빛 아래 앉아 근처 스탠드에서 사이다를 마시며 말했습니다. 버팔로의 교외에서 자란 간호사인 수로비에츠 씨는 오늘날 도시 경계에서 살고 있습니다.
버팔로가 어떻게 산업용 구멍에서 새로운 용도를 짜낼 수 있는지에 대한 모델이 있다면, 그것은 개발자들이 약 10년 전에 비즈니스 구역으로 재창조했던 라킨빌의 비누와 박스 제조 지역일 것입니다. 현재 사무실을 가지고 있는 블록롱 공장들이 화려한 Adirondack 의자로 점철된 광장 주변에 옹기종기 모여 있습니다. 수요일 밤 콘서트는 여름의 주식입니다.
비슷한 규모의 개조는 이스트 사이드에서 더 적지만, 그것은 곧 바뀔 수 있습니다.
올 봄, 관계자들은 주정부로부터 1억 8천 5백만 달러를 포함하여, 이웃을 위해 2억 2천 5백만 달러를 투자했다고 발표했습니다. 미시간 애비뉴를 따라 조성된 아프리카계 미국인 유산 회랑을 위한 3천만 달러와 1979년에 마지막 승객을 태운 17층짜리 아르데코 기차역인 센트럴 터미널을 재개발하기 위한 6천1백만 달러입니다.
지난 6월 캐시 호철 주지사는 주택 소유자들의 수리비와 공과금 미납을 돕기 위해 이스트사이드에 5천만 달러를 투자했다고 발표했습니다.
공장 줄지어 선 노스랜드 애비뉴의 35에이커 규모의 재개발과 같은 일부 프로젝트는 이미 가시적인 성과를 내고 있습니다. 비록 그 동네의 많은 부동산들이 버려진 채로 남아 있지만, 금속 가공용 기계를 만든 한 곳은 2018년에 사무실이자 교육 단지인 23만 7천 평방 피트의 노스랜드 센트럴로 재탄생했습니다. 그것은 지역 주민들에게 직업 기술을 가르치는 Northland Workforce Training Center를 포함합니다.
“그 장소의 영향은 경이적이었습니다,” 라고 마약 거래로 8년 형을 살고 나서 수업을 등록한 41세의 데릭 프랭크가 말했습니다. 오늘날, 프랭크 씨는 아버지와 함께 수업을 들었던 21세의 아들 데릭 주니어와 마찬가지로 전기 기술자로 고용되어 있습니다.
“그 건물을 바로 여기 도시의 중심에 놓는 것은 접근하기 쉽고 편리하게 해줍니다,”라고 그는 덧붙였습니다.
하지만 이스트 사이드의 재개발 계획은 때때로 큰 충격을 받았습니다. 버팔로 나이아가라 메디컬 캠퍼스라고 불리는 병원 클러스터를 조성하려는 노력이 젠트리피케이션을 야기했습니다. 그러나 지지자들은 15,000명을 고용하고 있는 병원들이 공장들이 문을 닫은 후 경기 침체를 어느 정도 만회했다고 지적합니다.
공공 투자 또는 다른 이유로 인해 촉발되었든 간에, 버팔로는 눈에 띄는 성장을 보였습니다. 2020년 인구 조사에서 278,000명의 인구는 2010년의 261,000명에서 7% 증가했습니다.
버팔로는 무함마드 Z의 가족처럼 이민자들의 꾸준한 흐름을 즐깁니다. 자만은 버팔로가 미국에서 이슬람 초등학교가 있는 몇 안 되는 곳 중 하나였기 때문에 2004년에 방글라데시에서 이민을 왔다고 자만 씨는 말했습니다.
오늘날, 작업 예술가인 31세의 자만씨는 철거로 노출된 건물의 벽에 밝은 디자인을 추가하기 위해 고용된 몇몇 벽화가들 중 한 명입니다. “우리의 색이 우리를 아름답게 만든다”로 번역되는 아랍어 서예를 통합한 그의 창작물 중 하나는 브로드웨이에 있는 한 건물의 측면을 재즈로 연주합니다.
“우리가 처음 이곳으로 이사 왔을 때, 저는 우리만이 방글라데시 가족이라고 느꼈어요,” 라고 버팔로에는 2000년대 중반에 할랄 스타일의 레스토랑이 한 곳도 없었고, 오늘날 약 20개 정도라고 언급했던 자만 씨가 말했습니다. “지금, 사람들이 곳곳에서 이곳으로 오고 있습니다.”
BUFFALO — Buffalo was riding a decade-long economic turnaround when a racially motivated attack by a gunman killed 10 people in May, overshadowing the progress. While the city grieved, it also had to reckon with unflattering portrayals of the East Side, the impoverished neighborhood where the massacre took place.
Those harsh takes tell only part of the story, say residents, business owners and city officials. Now, they are determined to put the focus back on the recovery.
Major efforts to improve the East Side have been afoot for years, like new job-training facilities and the overhaul of a deserted train station. And citywide initiatives to pour billions into parks, public art projects and apartment complexes have made Buffalo a more desirable place to live, advocates say.
Those efforts may have even reversed a chronic population decline: The latest census figures show Buffalo’s population has increased for the first time in 70 years.
“The other story about Buffalo needs to be told, that investments are being made,” said Brandye Merriweather, the president of the Buffalo Urban Development Corporation, a nonprofit group that works to repurpose empty city-owned lots.
“I am very sensitive to the issues that the shooting has raised,” said Ms. Merriweather, who grew up across the street from where the shooting took place and still has family in the neighborhood.
The wave of progress began in 2012 when New York’s governor at the time, Andrew M. Cuomo, pledged $1 billion in grants and tax credits as part of a revitalization effort, and it has been fueled by a mix of taxpayer funds and private investments in the years since.
Perhaps the most visible sign of Buffalo’s changing fortunes are its new apartments, which turn up in empty warehouses, former municipal buildings and longtime parking lots converted into much-needed housing. In the last decade, 224 multifamily projects — encompassing 10,150 apartments, most of them rentals, the equivalent of about $3 billion in investment — have opened or are underway, according to the office of Mayor Byron W. Brown.
And the pace of new housing appears to be quickening: A third of the total, or 78 projects, were unveiled just in 2020 and 2021, the mayor’s office said.
Among them is Seneca One Tower, the city’s tallest building and one of Buffalo’s most prominent projects. Completed in 1972 as a home for a bank, it sat vacant in recent years. Now, the 40-story downtown spire features a variety of uses after a $100 million renovation.
Douglas Development, which bought the tower six years ago, added 115 apartments while also installing a food hall, a large gym and a craft brewery. It also raised walls around a plaza to curb Lake Erie winds.
Barbara Foy, 64, who began renting a two-bedroom apartment at Seneca One this spring with her husband, Jack, 65, said she enjoyed sleeping with her blinds cracked to enjoy the glitter of the skyline. For almost three decades, Ms. Foy worked around the corner as a social worker, though she never really stuck around at night, instead driving back to her home in the suburbs.
But revitalization has helped her see Buffalo in a whole new light. “There seems to be something going on every weekend,” Ms. Foy said, adding that she enjoyed the city’s Pride parade in June. “Buffalo has really come alive, and I’m so proud of it.”
Office leasing has been slow. About 70 percent of the spaces at Seneca One are rented, most of them to M&T Bank, which is based in Buffalo, as well as a dozen small tech firms. The vacancy rate for top office buildings downtown was 13 percent at the end of last year, according to the brokerage firm CBRE, down from 14 percent in 2020.
Residential leasing, on the other hand, has been robust. It took just nine months to rent all of the apartments at Seneca One after they hit the market in fall 2020 for up to $3,000 a month, said Greg Baker, a director of development at Douglas. Buffalo’s median rent is $800 a month, according to census figures.
Business & Economy: Latest UpdatesUpdated July 1, 2022, 5:40 p.m. ETTrump Media is subpoenaed in federal inquiry of Truth Social deal.Pandemic-battered movie theaters are feeling good after a strong June.The Fourth of July weekend will test airlines struggling to bounce back.
Since its Seneca One purchase, Douglas has acquired about 20 properties in the region, including former hotels and hospitals that will be converted to housing.
“People are selling houses in the suburbs to move back into the city, versus when I was younger, when they would live in the suburbs and commute to the city,” said Mr. Baker, a Buffalo native.
In a spread-out city that’s sliced up by highways, improving infrastructure has been a priority, too, though efforts so far have mostly come to fruition on the West Side. For instance, a stretch of Niagara Street near a bridge to Canada that was once lined with auto dealerships now gleams with new sidewalks, streetlights and a protected bike lane. Bike shops and restaurants have revived dilapidated storefronts there, too.
Nearby, workers are about to begin a $110 million overhaul of LaSalle Park, a 77-acre waterfront green space that’s hemmed in by Interstate 190. Plans call for a wide pedestrian bridge over the highway.
Softening the rough edges of Buffalo’s commercial past is also a focus downtown, at Canalside, a neighborhood-in-progress that hugs a short remnant of the original Erie Canal. On a recent afternoon, school groups milled around signs explaining how Midwest wheat and pine once flowed through Buffalo en route to Europe. Movie nights and yoga classes take place on lawns nearby.
“Buffalo may have a ways to go, but it still has come a long way,” Stephanie Surowiec, 32, said as she sat in the sun sipping a hard cider bought from a nearby stand. A nurse who grew up in Buffalo’s suburbs, Ms. Surowiec lives in the city limits today.
If there’s a model for how Buffalo can wring new uses from its industrial hulks, it might be Larkinville, a former soap- and box-making enclave in the city that developers reinvented as a business district about a decade ago. Blocklong factories that now hold offices huddle around a plaza dotted with colorful Adirondack chairs. Wednesday night concerts are a summer staple.
Makeovers of a similar scale are fewer on the East Side, but that could soon change.
This spring, officials announced an infusion of $225 million for the neighborhood, including $185 million from the state. Among the funding is $30 million for an African American heritage corridor along Michigan Avenue and $61 million to redevelop Central Terminal, a 17-story Art Deco train station that had its last passengers in 1979.
In June, Gov. Kathy Hochul announced an investment of $50 million for the East Side to help homeowners with repairs and unpaid utility bills.
Some projects have already produced tangible results, like the redevelopment of a 35-acre portion of factory-lined Northland Avenue. Though many of the neighborhood’s properties remain derelict, one, which made machines for metalworking, was reborn in 2018 as 237,000-square-foot Northland Central, an office and educational complex. It includes the Northland Workforce Training Center, which teaches job skills to area residents.
“The impact of the place has been phenomenal,” said Derek Frank, 41, who enrolled in classes after serving an eight-year prison sentence for dealing drugs. Today, Mr. Frank is employed as an electrician, as is his son, Derek Jr., 21, who attended classes alongside his father.
“Them putting that building right here in the heart of the city makes it accessible and convenient,” he added.
But East Side redevelopment plans have sometimes hit bumps. An effort to create a cluster of hospitals called the Buffalo Niagara Medical Campus has caused gentrification. But advocates point out that the hospitals, which employ 15,000, have picked up some of the economic slack after factories shut down.
Whether spurred on by public investment or other reasons, Buffalo has seen notable growth. Its population of 278,000 in the 2020 census was up 7 percent from 261,000 in 2010.
Buffalo enjoys a steady stream of immigrants, like the family of Muhammad Z. Zaman, which immigrated from Bangladesh in 2004 in part because Buffalo was one of the few places in the United States with an Islamic grade school, Mr. Zaman said.
Today, Mr. Zaman, 31, a working artist, is one of several muralists hired to add bright designs to walls of buildings left exposed by demolitions. One of his creations, which incorporates Arabic calligraphy that translates to “our colors make us beautiful,” jazzes up the side of a structure on Broadway.
“When we first moved here, I felt like we were the only Bangladeshi family,” said Mr. Zaman, who noted that there wasn’t a single halal-style restaurant in Buffalo in the mid-2000s, versus about 20 today. “Now, people are coming here from all over the place.”