주택담보대출 금리 2008년 이후 최고치 콜드세일
이제, 몇 주 동안 부동산 중개업자들은 입찰 경쟁을 관리하는 것에서 오퍼가 없는 부동산을 보는 것으로 바뀌었고, 한때 핫했던 텍사스 오스틴과 아이다호 주 보이즈와 같은 시장들은 큰 하락세를 보일 준비가 되어 있습니다.
최근 인플레이션을 억제하려는 연방준비제도이사회(FRB)의 노력에 대응해 2008년 주택 위기 이후 최고 수준으로 치솟은 주택담보대출 금리가 그 주범입니다. 일반적인 주택 담보 대출 상환에 매달 수백 달러가 추가되고 2년 동안 집값이 상승하면서 주택 구입 희망자들은 재정적인 한계를 넘었습니다.
“우리는 사람들이 집을 살 여유가 없는 지경에 이르렀습니다,” 라고 국가 부동산 중개회사인 레드핀의 최고 경영자인 글렌 켈만이 말했습니다.
경제의 다른 어떤 부분보다도, 주택은, 대부분의 구매자들이 막대한 부채를 떠안아야 하는 구매로, 특히 금리에 민감합니다. 그 민감성은 지금처럼 집이 살 수 없을 때 훨씬 더 두드러집니다. 결과적으로, 집값과 신축은 연방준비제도이사회(FRB)가 금리를 올려 급격한 인플레이션을 늦추려는 노력의 핵심 요소인데, 한은은 올해 들어 몇 차례 이런 조치를 취했습니다. 그러나 연준의 움직임은 주택 구입과 개발 활동을 너무 많이 억제하면 경제가 침체로 빠져들 것이라는 내재적인 위험을 수반하고 있습니다.
주택이 막대한 경제 생산량을 차지하지는 않지만, 역사적으로 경기 침체에 큰 역할을 해온 호황 산업입니다. 이 부문은 신용 대출로 운영되며, 신규 주택 구매는 종종 소비자 지출의 중요한 부분인 새 가구, 새 가전제품 및 새 전자제품이 뒤따릅니다.
“우리는 인플레이션을 억제하기 위해 주택 시장을 구부릴 필요가 있지만, 그것이 붕괴되는 것을 원하지 않습니다. 그것은 경기 침체를 의미하기 때문입니다,”라고 무디스 분석의 수석 경제학자인 마크 잔디는 말했습니다.
집값은 여전히 기록적인 수준이며, 하락하는 데 수개월 또는 그 이상이 걸릴 가능성이 높습니다. 그러나 부동산 중개업자들이 종종 방패막이로 내세우는 그 경고는 수요가 상당히 감소했다는 사실과 시장 방향이 바뀌었다는 사실을 논증할 수 없습니다.
전미 부동산 협회(National Association of Realters)에 따르면, 5월에 기존 주택의 판매가 4월에 비해 3.4퍼센트 감소했고, 건설도 감소했다고 합니다. 정교한 복권으로 재고를 파헤치던 주택 건설업체들은 이제 가격을 낮추고 저렴한 카운터나 욕실 업그레이드와 같은 인센티브를 줄여서 구매자들을 안심시키고 있다고 말합니다.
인플레이션을 이해하고 그것이 여러분에게 미치는 영향 101: 미국의 인플레이션을 이끄는 것은 무엇입니까? 무엇이 급격한 가격 상승을 늦출 수 있습니까? 여기 알아야 할 것이 있습니다.인플레이션 계산기: 인플레이션을 어떻게 경험하느냐는 여러분의 소비 습관에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 당신의 개인 인플레이션율을 추정하기 위해 이 7가지 질문에 답하시오.경제 절벽: 경제가 침체되고 정리해고가 증가하더라도 인플레이션은 올해 후반에도 높은 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 많은 미국인들에게, 그것은 아플 것입니다.탐욕 인플레이션: 일부 전문가들은 대기업들이 가격을 인상함으로써 인플레이션을 과대평가하고 있다고 말합니다. 주택 데이터 및 컨설팅 회사인 Zonda의 수석 경제학자 알리 울프는 “주택은 무적이라는 집단적 믿음이 있었습니다. 주택은 공급과 수요가 너무 부족해서 어떤 것도 가격 상승을 막을 수 없었습니다”라고 말했습니다. “금리와 주택 가격의 매우 빠른 상승은 그 이론이 거짓이라는 것을 증명했습니다.”
이것은 많은 사람들에게 집을 살 완벽한 시기로 밝혀진 팬데믹의 초기 충격 이후 곧 꽃을 피운 시장에 대한 확연한 변화입니다. 최저 수준의 주택담보대출 금리로 인해 대출 비용이 절감된 반면, 홈 오피스 및 줌 미팅으로의 전환은 한때 통근한 직장 근처에서 시장을 뚫기 위해 고군분투하던 구매자들에게 국가의 새로운 길을 열어 주었습니다.
이로 인해 서부 해안 도시들에서 새로운 주택 구매자들이 대거 몰려와 대피한 워싱턴 스포케인처럼 한때 가격이 저렴했던 곳들에서 가격이 폭발적으로 올랐습니다. 사람들은 집을 사기 위해 먼 거리를 기꺼이 이동하게 되었고, “일반적인 수요와 공급의 법칙은 적용되지 않았습니다”라고 켈만 씨는 말했습니다.
그러나 2년 동안 급격한 가격 인상 이후, 한때 저렴해 보였던 장소들은 더 이상 그렇게 되지 않습니다. 질로우에 따르면 지난 2년 동안 집값이 약 40퍼센트 올랐으며, 구매자들은 지형이 바닥나더라도 가격을 더 올릴 수밖에 없다고 합니다.
이제 올해 두 배 가까이 오른 주택담보대출 금리를 추가하세요. 그리고 인플레이션은 가계 지출을 늘리면서 일부 가정의 저축을 잠식하고 있습니다. 그리고 불안정한 주식 시장은 많은 구매자들이 계약금을 노리려고 했던 포트폴리오의 가치를 떨어뜨렸습니다.
Larisa Kiryukhin과 그녀의 가족은 오래 전에 그들이 수십 년 동안 살아온 샌프란시스코 베이 에리어에서 가격이 매겨졌습니다. 44세의 키류킨 씨는 자신의 병원에 묶여 있던 의료 보조원이지만, 전염병은 정보 기술 분야에서 일하는 남편에게 더 저렴한 도시로 이동할 수 있는 유연성을 주었습니다. 그래서 키류킨 씨는 직장을 옮겼고, 올해 그 부부와 두 자녀는 집을 살 희망을 품고 플로리다 주 탬파로 이사했습니다.
인플레이션 F.A.Q.입니다.카드 1/5 인플레란 무엇입니까? 인플레이션은 시간이 지남에 따라 구매력을 잃는 것인데, 이는 여러분의 달러가 내일 오늘만큼 멀리 가지 않을 것이라는 것을 의미합니다. 이것은 전형적으로 음식, 가구, 의류, 교통, 장난감 같은 일상적인 상품과 서비스의 연간 가격 변동으로 표현됩니다.
인플레이션의 원인은 무엇입니까? 그것은 증가하는 소비자 수요의 결과일 수 있습니다. 그러나 인플레이션은 또한 제한된 석유 생산과 공급망 문제 등 경제 조건과 거의 관련이 없는 발전에 따라 오르락내리락 할 수 있습니다.
인플레이션이 나쁜가요? 상황에 따라 다르죠. 빠른 가격 인상은 문제를 일으키지만, 적당한 가격 인상은 더 높은 임금과 일자리 증가로 이어질 수 있습니다.
인플레이션이 가난한 사람들에게 어떤 영향을 미칩니까? 가난한 가정들은 식량, 주택, 가스와 같은 필수품에 예산의 더 큰 부분을 지출하기 때문에 인플레이션은 특히 감당하기 어려울 수 있습니다.
인플레이션이 주식 시장에 영향을 미칠 수 있나요? 급속한 인플레이션은 일반적으로 주식에 문제를 일으킵니다. 일반적으로 금융 자산은 역사적으로 인플레이션 호황기에 악화되어 온 반면, 주택과 같은 유형 자산은 그 가치를 더 잘 유지하고 있습니다.
4월에 그 가족은 425,000달러짜리 집을 계약했고 4%의 이자율을 제시받았습니다. 그리고 나서 판매자가 새로운 집을 찾을 시간을 원했기 때문에 마감일이 연장되었습니다. 그 후 금리가 급등하여 매달 700달러 정도가 추가되었고, 그 가족은 물러났습니다.
“저는 단지 집을 사기 위해 이곳으로 이사 왔습니다. 그리고 이제 시작하겠습니다. 물가가 너무 비싸서 살 수가 없어요.”라고 키류킨 씨가 말했습니다.
Moody’s Analytics에 따르면 일반적인 주택 구매자는 연간 약 7만 달러를 번다고 합니다. 한 달에 600달러의 주거비 상승은 대부분의 사람들이 부담할 수 있는 것보다 더 많은 금액입니다.
워싱턴주 스포캔의 부동산 중개인인 스티브 실바는 50만 달러 이하의 집을 찾는 구매자들 사이에서 관심이 급격히 악화되는 것을 보았다고 말했습니다. 그는 이러한 구매자들은 일반적으로 현금이 적기 때문에 주택담보대출 금리 상승으로 인해 “시장에서 이탈했다”고 말했습니다.
Heather Renz와 그녀의 남편, Mr. Silbar의 고객들은 36만 달러에 집을 살 준비를 하고 있었습니다. 렌츠 양은 어머니의 간병인이에요. 항공 우주 회사에서 기술자로 일하는 그녀의 남편은 담보 대출을 받기 위해 퇴직금 계좌에서 돈을 인출하고 계약금을 지원하려고 했습니다. 하지만 최근 주식 시장의 하락으로 인해 그가 철회할 수 있는 금액은 그들이 자격을 얻기 위해 필요한 액수보다 낮아졌습니다.
“우리는 그 과정의 4분의 3에 있었습니다,”라고 렌즈는 말했습니다.
거대 모기지업체인 프레디 맥에 따르면 30년 고정금리 모기지 금리는 1월 첫째 주 3.22%에서 5.81%로 올랐습니다. 그러한 조정 중 일부는 향후 Fed 금리 인상을 예상했습니다. 관리들은 지난 6월에만 1994년 이후 가장 큰 폭의 인상으로 금리를 4분의 3퍼센트 포인트 인상했으며, 이와 유사한 대규모 조치가 7월에 상정될 것임을 시사했습니다. 더 이상 놀라운 일이 벌어지면 주택담보대출 금리가 더 오를 수 있습니다.
인플레이션이 40년 만에 가장 빠른 속도로 진행되고 있기 때문에 연준은 이를 통제하기 위해 공격적인 정책 대응을 할 수밖에 없습니다.
높은 금리는 주택과 자동차에서 업무용 장비에 이르기까지 신용 구매의 속도를 늦추기 때문에 수요를 제한하고 공급이 따라잡을 수 있도록 하여 경제 전반에 걸쳐 가격 상승을 억제할 수 있습니다.
Jeanna Smialek가 기고했습니다.
For the past two years, anyone who had a home to sell could get practically any asking price. Good shape or bad, in cities and in exurbs, seemingly everything on the market had a line of eager buyers.
Now, in the span of a few weeks, real estate agents have gone from managing bidding wars to watching properties sit without offers, and once-hot markets like Austin, Texas, and Boise, Idaho, are poised for big declines.
The culprit is rising mortgage rates, which have spiked to their highest levels since the 2008 housing crisis in response to the Federal Reserve’s recent efforts to tame inflation. The jump in borrowing costs, adding hundreds of dollars a month to the typical mortgage payment and coming on top of two years of home price increases, has pushed wishful home buyers past their financial limits.
“We’ve reached the point where people just can’t afford a house,” said Glenn Kelman, chief executive of Redfin, a national real estate brokerage.
More than any other part of the economy, housing — a purchase that for most buyers requires taking on huge amounts of debt — is especially sensitive to interest rates. That sensitivity becomes even more pronounced when homes are unaffordable, as they are now. As a result, home prices and new construction are a central component of the Federal Reserve’s efforts to slow rapid inflation by raising interest rates, which the central bank has done several times this year. But the Fed’s moves come with an inherent risk that the economy will spiral into a recession if they stifle home purchases and development activity too much.
While housing does not account for a huge amount of economic output, it is a boom-bust industry that has historically played an outsize role in downturns. The sector runs on credit, and new home purchases are often followed by new furniture, new appliances and new electronics that are important pieces of consumer spending.
“We need the housing market to bend to rein in inflation, but we don’t want it to break, because that would mean a recession,” said Mark Zandi, chief economist at Moody’s Analytics.
Home prices are still at record levels, and they are likely to take months or longer to fall — if they ever do. But that caveat, which real estate agents often hold up as a shield, cannot paper over the fact that demand has waned considerably and that the market direction has changed.
Sales of existing homes fell 3.4 percent in May from April, according to the National Association of Realtors, and construction is also down. Homebuilders that had been parsing out their inventory with elaborate lotteries now say their pandemic lists have shriveled to the point that they are lowering prices and sweetening incentives — like cheaper counter and bathroom upgrades — to get buyers over the line.
Understand Inflation and How It Impacts YouInflation 101: What’s driving inflation in the United States? What can slow the rapid price gains? Here’s what to know.Inflation Calculator: How you experience inflation can vary greatly depending on your spending habits. Answer these seven questions to estimate your personal inflation rate.An Economic Cliff: Inflation is expected to remain high later this year even as the economy slows and layoffs rise. For many Americans, it’s going to hurt.Greedflation: Some experts say that big corporations are supercharging inflation by jacking up prices. We take a closer look at the issue.
“There was this collective belief that housing was invincible — that it was so undersupplied and demand so high that nothing could stop price growth,” said Ali Wolf, chief economist with Zonda, a housing data and consulting firm. “A very rapid increase in interest rates and home prices has proven that theory to be false.”
It is a stark change for a market that blossomed soon after the initial shock of the pandemic, which for many people turned out to be a perfect time to buy a home. Rock-bottom mortgage rates lowered borrowing costs, while the shift to home offices and Zoom meetings opened up new swaths of the country to buyers who had been struggling to penetrate the market near the jobs they once commuted to.
That caused prices to explode in far-flung exurbs and once-affordable places like Spokane, Wash., where a crush of new home buyers decamped from pricey West Coast cities. People became so willing to move long distances to buy a home that “the normal laws of supply and demand didn’t apply,” Mr. Kelman said.
After two years of swift price increases, however, places that once seemed cheap no longer are. Home values have risen about 40 percent over the past two years, according to Zillow, forcing buyers to stretch ever further in price even as they run out of geography.
Now add in mortgage rates, which have nearly doubled this year. And inflation, which is eating into savings for some families as it increases household expenses. And a wobbly stock market, which has reduced the value of portfolios that many buyers intended to tap for a down payment.
Larisa Kiryukhin and her family were long ago priced out of the San Francisco Bay Area, where they had lived for decades. Ms. Kiryukhin, 44, is a medical assistant who was tied to her hospital, but the pandemic gave her husband, who works in information technology, the flexibility to move to a more affordable city. So Ms. Kiryukhin switched jobs, and this year the couple and their two children moved to Tampa, Fla., in hopes of buying a home.
Inflation F.A.Q.Card 1 of 5
What is inflation? Inflation is a loss of purchasing power over time, meaning your dollar will not go as far tomorrow as it did today. It is typically expressed as the annual change in prices for everyday goods and services such as food, furniture, apparel, transportation and toys.
What causes inflation? It can be the result of rising consumer demand. But inflation can also rise and fall based on developments that have little to do with economic conditions, such as limited oil production and supply chain problems.
Is inflation bad? It depends on the circumstances. Fast price increases spell trouble, but moderate price gains can lead to higher wages and job growth.
How does inflation affect the poor? Inflation can be especially hard to shoulder for poor households because they spend a bigger chunk of their budgets on necessities like food, housing and gas.
Can inflation affect the stock market? Rapid inflation typically spells trouble for stocks. Financial assets in general have historically fared badly during inflation booms, while tangible assets like houses have held their value better.
In April, the family went into contract on a $425,000 house and was quoted an interest rate of 4 percent. Then the closing date was extended because the seller wanted time to find a new home. Then interest rates jumped, adding about $700 to the monthly payment, and the family backed out.
“I moved here just to buy a house, and here we go: The prices got so high we can’t afford it,” Ms. Kiryukhin.
The typical home buyer makes about $70,000 a year, according to Moody’s Analytics. A $600-a-month increase in housing costs — about how much rising interest rates have added to the typical mortgage payment — is more than most people can shoulder.
Steve Silbar, a real estate agent in Spokane, Wash., said he had seen a sharp deterioration in interest among buyers looking for homes under $500,000. Those buyers typically have less cash, so rising mortgage rates “have moved them out of the market,” he said.
Heather Renz and her husband, clients of Mr. Silbar’s, were preparing to buy a home for $360,000. Ms. Renz is her mother’s caregiver. To qualify for a mortgage, her husband, who works as a technician at an aerospace company, was going to pull money out of his retirement account and bolster their down payment. But the recent stock market declines pushed the amount he could withdraw below what they needed to qualify.
“We were three-quarters of the way through the process,” Ms. Renz said.
The interest rate on a 30-year fixed rate mortgage has risen to 5.81 percent from 3.22 percent in the first week of January, according to the mortgage giant Freddie Mac. Some of that adjustment anticipated future Fed interest rate increases. Officials raised rates by three-quarters of a percentage point in June alone, the largest increase since 1994, and have signaled that a similarly large move is on the table in July. Any further surprises could push mortgage rates even higher.
Inflation is running at the fastest pace in 40 years, forcing the Fed to stake out an aggressive policy response to try to bring it under control.
Because higher interest rates slow down big purchases made on credit, from homes and cars to business equipment, they can limit demand and allow supply to catch up, tempering price increases across the economy.
Jeanna Smialek contributed reporting.
